Бесплатная приватизация

Сколько будет стоить жилье в 2010 году?
Аналитика и прогнозы

19.01.2010

Стоимость жилья волнует всех, так же как и курс доллара, итоги президентских выборов, благосостояние соседа по лестничной клетке и так далее. Для подавляющего большинства россиян эти знания не несут никакой смысловой нагрузки, но все равно любопытство берет верх, цены на квартиры обсуждают даже бабушки на скамейках у подъездов. Urbanus.ru также не может остаться в стороне и предлагает свой прогноз относительно поведения цен на недвижимость в 2010 году.

То взлет, то посадка

Спрогнозировать динамику цен на квартиры в наступившем году достаточно просто. Можно почти со 100%-ной уверенностью говорить о том, что бурного роста не будет, но и провальных падений ожидать не приходится. На это есть несколько причин. Во-первых, можно провести аналогию с кризисом 1998 года. Последующие 2 года рынок недвижимости приходил в себя, и если в 1999 году отмечалась отрицательная динамика цен, то в 2000 наступила некая стабильность – в течение года стоимость квадратного метра откланялась не более чем на 5% то в одну, то в другою сторону. Во-вторых, сегодня, спустя полтора года после начала финансового кризиса, просто напросто отсутствуют предпосылки как к росту, так и падению цен на жилье. Стремительный рост цен, который мы наблюдали с 2001 по 2008 год, когда цены выросли 5-8 раз, был спровоцирован переизбытком свободных денег в стране и дефицитом жилья. Большое количество финансов порождало повышенный спрос, а дефицит качественного жилья напрямую отражался на предложении. Соответственно, росли и цены. Во многом этому еще способствовали и спекулянты, которые неплохо зарабатывали на постоянно растущей цене заветных квадратных метров. Сейчас можно констатировать, что лишних денег у населения нет, отсутствует спрос, соответственно, не увеличивается и стоимость.

Что же касается падения цен, то предпосылок к нему также не имеется – дефицит жилья, как был, так и остался. Вернее, даже усугубился – количество замороженных в 2009 году объектов составляет не один, и даже не два десятка, а вновь вышедшие на рынок новостройки вообще можно пересчитать по пальцам. По прогнозам экспертов, в ближайшем будущем мы можем столкнуться с тем, что готовых новостроек вообще не останется. Вот и получается, что отсутствие денег не дает ценам расти, а дефицит жилья – падать. Но это если говорить обо всем рынке столичного жилья в целом. Пристальное изучение различных сегментов дает несколько другую картину.

Дешевое жилье подорожает, дорогое – подешевеет

Наиболее дефицитный и в то же время самый востребованный на сегодняшний день сегмент – это эконом-класс. На растущем рынке дешевого жилья практически не строилось, девелоперы отдавали предпочтение бизнес- и элит-классам, выгода от этих типов жилья была в разы выше. Кризис несколько сменил приоритеты покупателей и высшие ценовые сегменты остались за бортом. Если раньше со скрипом продавались переоцененные объекты, которые по своим характеристикам не соответствовали стоимости, а качественное жилье, даже стоимостью в несколько миллионов долларов, продавалось на ура, то сегодня первые вообще не продаются, а вторые с большим трудом. Получается что при общем дефиците предложения на рынке, в высших ценовых сегментах квартир более чем достаточно, но покупателей нет. При этом из-за традиционно больших сроков экспозиции дорогих объектов немало продавцов в этом сегменте еще не пришло к решению заметно снизить цены. Поэтому постепенное сползание вниз дорогого жилья в Москве в 2010 году, по всей видимости, продолжится и может составить еще 15%-20% по итогам года.

С сегментом эконом-класса ситуация обратная. Покупатели и рады бы приобрести жилье, но его почти нет. Один из немногих девелоперов, который успел воспользоваться таким положением вещей – это застройщик микрорайонов «Марфино», «Алексеево» и «Нахимовский» компания «Ведис-Групп». В течение всего 2009 года они продавали по несколько десятков квартир в день, что закономерно привело к плавному повышению цен – порядка 15% за год. На основании этой динамики можно смело говорить, что 10-15% роста цен в эконом-классе в наступившем году – это реальность. На 2010 год запланирован выход нескольких недорогих объектов от разных застройщиков, уже сейчас можно говорить о том, что им гарантированы успешные продажи и плавное повышение стоимости.

Исключением, скорее всего, станет вторичный рынок жилья эконом-класса. Если раньше разницы в стоимости между новостройками и вторичкой почти не было, то сейчас все может несколько измениться. Даже в период бурного роста цен на недвижимость высокая стоимость низкокачественного старого жилого фонда смотрелась странно, сейчас же панельные дома советского периода выглядят сильно переоцененными. Эксперты прогнозируют, что стоимость такого жилья будет корректироваться в течение всего года.

Подводя итоги можно сделать прогноз, что в 2010 году средние цены по городу будут держаться примерно на одном уровне. По данным IRN, индекс рынка недвижимости сегодня колеблется вокруг отметки в $4 тыс. Скорее всего, это равновесие сохранится в течении всего года. Но в различных сегментах ценовые перепады будут более заметны и могут составить до 15% в ту или иную сторону.