Бесплатная приватизация

Пять рискованных сделок с недвижимостью

Приобретение жилья – серьезная, обдуманная покупка. Как не остаться без квартиры, без денег? Судебная практика показывает – такое происходит сплошь и рядом. И причины тут самые разные: и правовая наша неграмотность, и профессионализм аферистов, и несовершенство нашего законодательства…

Разобраться, какие сделки – самые опасные, поможет адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

После принятия Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обнаружилось, что закон либо не может в полной мере быть реализован застройщиками, либо создает для них большие трудности. Так в обход закона появилась схема – привлечение денежных средств дольщиков, которые должны были заключить с застройщиком предварительный договор.

Условия его заключения указаны в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Этот договор представляет собой обязательство сторон заключить в дальнейшем ОСНОВНОЙ договор на заранее оговоренных условиях.

Но приобретение квартиры в новостройке на этих условиях – это покупка с повышенным риском. И вот почему.

Долгострой
Если застройщик не способен осуществлять свою деятельность и продавать квартиры в соответствии с законом № 214-ФЗ, значит, тому есть свои причины. Обычно связаны они с тем, что у строителей отсутствуют необходимые согласования, разрешения, правоустанавливающие документы, позволяющие вести строительные работы, вводить дом в эксплуатацию, оформлять в собственность возводимые помещения. Застройщик вынужден привлекать денежные средства дольщиков по предварительным договорам. При этом риск неисполнения обязательств со стороны такой строительной компании возрастает в геометрической прогрессии.

В предварительном договоре не указываются и сроки завершения строительства дома, даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и проживать.

Кроме того, предварительный договор – это повышенный риск двойной продажи, так как предварительные договоры нигде не регистрируются в отличие от договоров участия в долевом строительстве.

Двойные продажи
Заключение предварительных договоров между дольщиками и строительными компаниями несет в себе серьезные риски двойных продаж – зафиксировать число проданного жилья по предварительным договорам невозможно.

Кроме того, часто новостройки реализуются строительными или инвестиционными компаниями, не имеющими полномочий на продажу такой недвижимости. Это прямые мошеннические схемы, предполагающие уголовную ответственность. Но даже в случаях привлечения мошенников к ответственности строительные компании не способны вернуть обманутым покупателям ни денежные средства, ни сами квартиры.

Рекомендуем тщательно изучать документы на право строительства и историю работы застройщика – это должна быть компания с крупным уставным капиталом, а не созданное наспех какое-то ООО (общество с ограниченной ответственностью) с уставным капиталом в 10 000 рублей.

Также необходимо тщательно и детально проговаривать условия предварительного договора до его подписания. А правильнее всего – заключать договор долевого участия в соответствии с федеральным законом №214. Необходимо отдавать себе отчет в том, что предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как, например, договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то только после того, как такое право на объект недвижимости будет зарегистрировано за застройщиком. Если же тот не оформит право собственности, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет.

Таким образом, оплатив стоимость предварительного договора, дольщик полностью зависит от застройщика, от его возможностей и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от его желания переоформить недвижимость на дольщика.

В обход такой правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой предварительные договоры стали квалифицироваться как притворные сделки, что дает возможность оформления права собственности на недвижимость через суд непосредственно на дольщика, минуя застройщика.


2. Пожизненное содержание без иждивения.

Существует такой правовой институт как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

В основном сделки по заключению таких договоров совершаются с пожилыми или больными людьми – собственниками квартир, которые не имеют близких родственников. Смысл подобных действий заключается в том, что собственник квартиры (рентополучатель), нуждающийся в уходе и дополнительном материальном обеспечении, передает в собственность третьему лицу (рентодателю) свою квартиру, а взамен получает либо постоянное, до конца жизни, финансовое обеспечение, либо натуральное обеспечение продуктами, лекарствами, одеждой и т. д.

Все зависит от того, каким образом рентодатель будет исполнять свои обязанности. Если он будет передавать рентополучателю лишь денежные средства, то это – договор ренты. Если же возьмет на себя обязательства по «натуральному» обеспечению рентополучателя (ремонт в квартире, покупка лекарств, вызов врача, приобретение продуктов и одежды и т. д.), то это уже – договор пожизненного содержания с иждивением.

Но данный вид соглашения имеет специфические особенности и практику применения. К сожалению, в данной правовой природе слабо разбираются не только покупатели-рентодатели, но и нотариусы, в силу закона призванные оформлять этот документ. Основной риск заключается в том, что при неграмотном его оформлении покупатель либо не сможет следовать пунктам договора, либо ему не удастся доказать факт исполнения обязательств, а данные обстоятельства являются серьезными основаниями для расторжения договора.

Если в договоре пожизненного содержания с иждивением или договоре ренты не прописано право рентополучателя на оплату рентных платежей взамен личного оказания услуг по содержанию, обеспечению уходом, питанием, одеждой, или иное, то такой договор в судебном порядке может быть расторгнут, т. к. доказательств оказания услуг личного характера по таким сделкам, как правило, предоставить невозможно. Только моя практика показывает, что ежегодно таких договоров расторгается более 20. Результат – покупатель остается и без квартиры, и без денег.

Для приобретателя квартиры договор ренты имеет преимущества перед договором пожизненного содержания с иждивением. И по очень простой причине: его легче и исполнить, и обеспечить доказательства исполнения, а соответственно, расторгнуть такой договор в судебном порядке практически невозможно.

Доказать надлежащее исполнение договора пожизненного содержания с иждивением значительно сложнее.

К примеру, как вы сможете доказать, что покупали именно рентополучателю продукты, одежду или просто ухаживали за ним? Свидетельские показания в таких спорах являются относимым доказательством, и принимаются судом только в очень ограниченной части. Как правило, именно подобные соглашения расторгаются судом чаще всего. Основанием для принятия решения может быть любое доказательство, свидетельствующее о том, что рентодатель вовремя не осуществил ремонт, не купил, к примеру, сердечное или другое лекарство, или же иным образом не интересовался судьбой рентополучателя. В случае расторжения судом договора, рентодатель, потративший к моменту расторжения значительные денежные средства на исполнение условий договора, не имеет право требовать с рентополучателя возмещения таких расходов.

Отсюда вывод: чем проще и понятнее будет договор, и чем легче одной из сторон будет при необходимости доказывать его надлежащее исполнение, тем меньше рисков, что такое соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке.

Но есть еще одна очень существенная проблема. По договору рентополучатель взамен переданной жилплощади вправе ежемесячно претендовать на определенное вознаграждение, размер которого не может быть ниже 2 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).

Сейчас очень остро стоит вопрос об определении размера 1 МРОТ. А именно, договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением имеет установленное законом минимальное ограничение по количеству и размеру МРОТ для выплат или в качестве затрат на содержание рентополучателя. Размер его приравнивается к 100 рублям. Значит, рентополучатель должен быть обеспечен рентодателем суммой не менее 2 МРОТ ежемесячно, то есть 200 рублями, что сейчас не соответствует прожиточному минимуму. Подобный «пробел» законодательные органы пытаются устранить, однако сделать это не так просто.

Я бы рекомендовал воздержаться пока от заключения подобных сделок, пока проблема с суммой ренты не разрешится на законодательном уровне.


3. Дарение.

Если вы хотите сделать дорогой подарок, прежде крепко подумайте: договор дарения квартиры – это безвозмездная сделка, то есть получатель недвижимости приобретает дорогостоящее имущество бесплатно.

Чем рискует даритель? Прежде всего – быть выселенным на улицу.

Чем рискует одаряемый?

Суды охотно идут на расторжение таких договоров или признания их недействительными, особенно когда дарителем выступает пожилой человек или социально неблагополучное лицо.

Пожилой человек всегда может сослаться на то, что он не понимал значения своих действий, когда дарил квартиру. И суды этому верят, считая, что подарить жилплощадь, которая является целым состоянием, может лишь человек, который не понимает совершаемого им поступка. Суду всегда проще вернуть спорную квартиру первоначальному собственнику, чем оставить такого бывшего обладателя недвижимостью один на один с рисками о выселении в «никуда». Сначала он квартиру подарил, а потом его из квартиры выселили, так как договор дарения – это безусловная сделка, и в договоре нельзя прописать право одаряемого на пожизненное пользование жилым помещением.

Еще один риск связан с понятием притворности сделки – это когда договором дарения недвижимого имущества прикрывается договор купли-продажи. То есть договор дарения заключают вместо договора купли-продажи. Такая сделка в соответствии со п. 2 ст. 170 ГК РФ является недействительной, как притворная. Если квартира не была подарена, и вскроется, например, факт передачи денег за этот «подарок» дарителю, то сделка может быть признана недействительной. Новый собственник заплатит за недвижимость колоссальные средства, а в итоге вернуть их не сможет в случае расторжения формального договора дарения или признания его недействительным.

Хорошо, если новому собственнику действительно передали квартиру в дар по безвозмездной сделке. Но каждый 20-й договор дарения на самом деле является договором купли-продажи, однако оформляется он именно как дарение. Я не рекомендую своим клиентам подписывать подобные договоры даже тогда, когда стороны намерены осуществить именно дарение имущества. Необходимо оформлять договор купли-продажи с подтверждением оплаты – распиской, прикрывая таким договором сделку дарение. Объясню, почему. Сегодня вам мама дарит квартиру, а завтра она обращается в суд с расторжением дарения. Так вот, договор купли-продажи, подтвержденный распиской, расторгнуть невозможно.


4. Договор купли-продажи доли в квартире.

Если жилое или нежилое помещение имеет нескольких собственников, то, как показывает практика, в каждом третьем случае между ними возникают конфликты, приводящие к необходимости продажи кем-то из сособственников своей доли недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ законом установлено правило преимущественной покупки собственниками недвижимости при продаже доли одним из собственников. И это правильно, так как такое правило защищает интересы обладателей долевого имущества, чтобы не дать возможность посторонним лицам получить долю в общем имуществе с уже имеющимися собственниками.

При этом такая гарантия имеет и свои отрицательные стороны, когда иные владельцы жилья препятствуют продаже доли третьим лицам, а сами ее не покупают.

Исход такого рода конфликтов приводит к необходимости оформления притворного договора дарения с целью прикрыть договор купли-продажи (о чем уже упоминалось выше), что очень часто оспаривается в суде.

Обращения в суд иных собственников, имеющих доли в общем имуществе, о признании сделки дарения притворной или переводе права собственности в силу преимущественного права покупки на другого собственника недвижимости очень часто приводят к удовлетворению данных исковых требований.

Разрешение возникшего конфликта дополнительно осложняется тем, что при прекращении на основании судебного решения прав на приобретенные доли у покупателей таких долей в жилых помещениях возникает ограничение титула собственности до получения денег от претендента на недвижимость, а получение такого денежного возмещения нужно либо ждать годами, либо можно не дождаться совсем.

Кстати, покупка доли квартиры – распространенный метод работы квартирных рейдеров. В основном данным видом бизнеса занимаются «черные риелторы» и бывшие юристы. Представим, что жилое помещение имеет нескольких собственников (это возможно, как правило, при получении квартиры по наследству или приватизации). Доля одного собственника незначительна, или значительна, но в силу небольшой площади жилого помещения использовать такую долю по назначению собственник не может. Чтобы получить хоть что-то, он готов продать ее за бесценок. Этим и пользуются квартирные рейдеры. Покупая, к примеру, половину стоимости доли однокомнатной квартиры за 10 000 долларов, они начинают создавать для других жильцов невыносимые условия к проживанию, то есть вселяются сами или подселяют весьма сомнительных людей.

Жертвой, не способной фактически пользоваться своей долей недвижимости, становится ранее проживающий в ней человек или семья. Выход один – необходимо как-то разъезжаться. На что и делают основной упор рейдеры недвижимости. Квартира продается за большие деньги, которые делятся поровну между собственниками-жильцами и собственниками-рейдерами. В итоге, рейдер получает прибыль в десятки тысяч долларов.


5. Расторжение

Рассмотрим самые типичные случаи, когда договор купли-продажи может быть расторгнут.

Случай первый.
 Продается квартира, оплачивается по стоимости до 1 миллиона рублей – чтобы не платить налоги. Новые соб-ственники счастливы и въезжают в приобретенное жилье. Проходит полгода, денежные средства, полученные продавцом от сделки, скажем так, потрачены. Далее продавец обращается в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что на момент ее совершения он злоупотреблял спиртными напитками и на этой почве «имел проблемы с головой», а соответственно, не отдавал отчет своим действиям при продаже его единственного жилья. Более того, даже не хотел этого.

Суд назначает нарко-психологическую экспертизу, которая подтверждает сомнительность поведения продавца в момент сделки, что, как следствие, является основанием для удовлетворения требований о признании договора недействительным. Бывший собственник становится теперь не бывшим, а настоящим собственником и имеет полное право вселиться в квартиру.

Случай второй.
 Квартира приобретается у продавца, по поводу которого у покупателя не возникает никаких сомнений, что с ним может быть что-то не так. Сделка прошла, деньги получены, квартира продана. Через месяц бывший собственник обращается в суд с требованиями о признании сделки недействительной и предоставляет справку из психоневрологического диспансера о том, что он уже 10 лет состоит там на учете.

Суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу, однако такая экспертиза всегда подтвердит ограниченную вменяемость продавца, что опять же будет служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным. После чего суд подтверждает право собственности за продавцом, при этом определяет его обязанность по возврату полученных от сделки денег. Продавец вселяется в квартиру.

Случай третий.
Квартира продается после получения ее по наследованию. Нередко «откуда ни возьмись» возникают «неучтенные» наследники и предъявляют свои законные требования к жилплощади. Перед покупкой такой квартиры необходимо выяснять, когда скончался предыдущий собственник, и на каком основании жилье перешло к наследнику, так как могут быть поддельные завещания, а также не исключены и притязания со стороны иных наследников.

Случай четвертый.
 Часто право собственности на квартиру бывает зарегистрировано по решению суда. Надо знать, что перед покупкой судебное решение может быть отменено. Кроме того, в практике бывали случаи, когда решения судов банально подделывались.

Случай пятый. 
 Передача денежных средств имеет принципиальное и очень важное значение. А именно: расчет между сторонами должен осуществляться только через банковскую ячейку, а не до сделки и не после нее, иначе в первом случае рискует не получить деньги покупатель, во втором – продавец.

Случай шестой.
Договор по доверенности. Не разрешайте его осуществлять, доверенности подделываются и отменяются. Кроме того, не указывайте в доверенностях такие полномочия, как право на получение имущества или денег, право на отчуждение вашего жилого помещения, иначе те, кому вы прежде доверяли, могут превратиться во врагов, которые решили распорядиться вашим имуществом по своему усмотрению.

Галина Писарчик
Источник: Квартирный ряд